Legea avansurilor imobiliare, în vigoare din 11 decembrie: limite stricte pentru dezvoltatori și garanții sporite pentru cumpărători

Noua Lege nr. 207/2025, care impune limite stricte privind avansurile cerute de dezvoltatori în antecontractele imobiliare, a intrat în vigoare joi, 11 decembrie 2025, schimbând modul în care pot fi încheiate convențiile de rezervare și promisiunile de vânzare-cumpărare pentru locuințele aflate în construcție.

Actul normativ reprezintă primul demers legislativ important din ultimii ani menit să protejeze cumpărătorii în relația cu dezvoltatorii și a apărut pe fondul dezvăluirilor publice privind presupusa „Schema Nordis”.
O parte dintre prevederi — cele legate de cadastrul imobiliar și preapartamentare — vor deveni aplicabile din 8 martie 2026, însă restul dispozițiilor sunt deja în vigoare.

Promisiunea de vânzare-cumpărare, condiționată de garanții juridice

Una dintre cele mai importante prevederi prevede că promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi semnată doar după ce:

• autorizația de construire este notată în cartea funciară,
• în cazul condominiilor, operațiunea de preapartamentare este realizată și s-au deschis cărțile funciare pentru viitoarele unități individuale,
• notarul solicită obligatoriu înscrierea promisiunii în cartea funciară.

Astfel, cumpărătorul nu va mai semna acte și nu va mai plăti sume importante pentru un apartament „pe hârtie”, ci abia după ce proiectul are garanții juridice clare.

Convențiile de rezervare: durata și avansul, limitate

Pentru etapa inițială de rezervare, legea introduce reguli stricte pentru protejarea financiară a cumpărătorilor:

• durata maximă a convenției de rezervare este de 60 de zile,
• avansul la rezervare este limitat la 5% din valoarea imobilului.

Dacă în acest interval nu se ajunge la semnarea unei promisiuni de vânzare sau a contractului final din culpa dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral suma în maximum 30 de zile.

Avansurile la promisiuni, plafonate după stadiul șantierului

Legea plafonează și avansurile ce pot fi cerute la promisiunile de vânzare-cumpărare, în funcție de gradul de execuție al construcției:

• până la finalizarea structurii de rezistență — maximum 25% din preț,
• după finalizarea structurii — maximum 20% din preț pentru lucrările la instalații.

Toate sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului respectiv și pot fi cheltuite de dezvoltator doar în scopul dezvoltării imobiliare pentru acel proiect și cu aprobarea diriginelui de șantier, prin ștampila „bun de plată”.
Scopul este de a preveni situațiile în care banii sunt folosiți pentru finanțarea altor proiecte sau pierduți în proiecte abandonate.

Sancțiuni pentru nerespectare

Nerespectarea noilor reguli atrage amenzi de până la 1% din cifra de afaceri, o sancțiune importantă, mai ales pentru societățile mari din domeniu.

Cadastrul și preapartamentarea devin obligatorii din martie 2026

Pe partea tehnică, legea prevede că, începând cu 8 martie 2026, operațiunile de preapartamentare — deschiderea cărților funciare pentru fiecare apartament înainte de finalizarea blocului — vor deveni obligatorii. Măsura a fost amânată pentru a permite autorităților adaptarea sistemului informatic necesar.

Până atunci, înscrierea autorizației se face individual pentru fiecare unitate, iar notarii sunt obligați să noteze promisiunile în cartea funciară, ceea ce înseamnă că protecția cumpărătorilor începe încă de la prima zi de aplicare a legii.

Modificări față de forma inițială a legii

Forma finală adoptată de Camera Deputaților diferă de cea votată inițial în Senat. Au fost eliminate două prevederi considerate favorabile cumpărătorilor:

• reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții însoțiți de avocat,
• acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.

Reacții din piață: lege „bine intenționată, dar neclară”

Nu toți actorii imobiliari privesc noile reguli cu entuziasm. Antoanela Comșa, Deputy CEO într-o companie de dezvoltare imobiliară, a declarat pentru Digi24.ro că legea lasă loc de interpretări:

„Sumele achitate ca avans se depun într-un cont dedicat proiectului, dar legea nu spune clar unde pot fi folosite celelalte fonduri după ce se ating limitele pentru structură și instalații. Restul — finisa­je, utilități? Textul nu este suficient de clar.”

Comșa a criticat și sancțiunile:

„Dacă dezvoltatorul nu are cifră de afaceri până când finalizează proiectul, amenda de 1% din cifra de afaceri este practic zero. Nu înțeleg cum protejează asta cumpărătorul de cineva cu intenții neclare.”

Ea a atras atenția și asupra lipsei normelor de aplicare, ceea ce ar putea crea incertitudini privind tranzacțiile deja începute:

„Ce se întâmplă cu promisiunile deja semnate și cu avansurile deja stabilite? Legea se aplică de azi, dar fără clarificări, e o nebuloasă.”